Dünyada ve Türkiye’de barınma krizi büyüyor

Barınma krizi tüm dünyayı kasıp kavuruyor. ABD’de geçen ay açıklanan Case Shiller Fiyat Endeksi’ne göre, ortalama konut fiyatları 495 bin 100 dolarla yeni bir rekor kırdı. ABD’de ortalama konut fiyatları 1963 yılında 19 bin 300 dolar, 1970’te 26 bin dolar, 2000’de 207 bin dolar, 2012’de 267 bin 900 dolar, 2020’de 384 bin 600 dolardı. Faiz oranlarının (yüzde 6,86) ve fiyatların yüksek olduğu koşullarda konut satışları 2009 yılından beri en düşük seviyeye gerilemiş bulunuyor. Dünyada ev fiyatları 2008 öncesinde yaşanan konut balonundan daha yüksek bir seviyeye ulaşmış bulunuyor.

BATIDA VATANDAŞ MÜLKSÜZLEŞİYOR

Avrupa da ABD gibi aşrı yükselen fiyatlardan muzdarip. İrlanda Batı Avrupa’nın en pahalı konutlarına sahip. Macaristan ve Litvanya’da son 8 yıl içinde kira artışı yüzde 60 ev fiyatları yüzde 100 artış oldu. Satın alma gücü açısından hesaplandığında Vancouver Kanada’da sadece ortalama bir gelirle (vergi ve diğer tüm masraflar hariç) ev almak için 17 yıl gerekiyor. Aynı şekilde Avustralya Sydney şehrinde son beş yıl içinde 9’dan 12 yıllık gelire yükseldi. Fiyatlar yüzde 50 oranında düşse bile mevcut gelir seviyeleriyle ev almak hala zor.

DÜNYADA KONUT ALIMI TARİHİ DÜŞÜK SEVİYEDE

IMF konu ile ilgili yakın zamanda kapsamlı bir araştırma yaptı. Son 50 yılın verileriyle 40 ülkede ev fiyatları, gelir seviyesi gibi farklı unsurları bir araya getirilerek yapılan ölçüme göre 1981’den beri konut alımı en düşük seviyeye gerilemiş durumda. ABD’de tarihte ilk kez ortalama bir vatandaş gelirinin yüzde 30’unu kiraya ödemeye başladı. Genç ailelerin mevcut gelir seviyesiyle ev alması imkânsız. Doğum oranlarının yüksek olması, evlilik sayısının artışı gibi etkenlerin konut talebini artırdığı öne sürülür. Ancak, Batı’da doğum oranları uzun yıllardır düşük seyretmesine rağmen konut fiyatlarında artış devam ediyor. ABD’de 1970 yılında 20-24 yaş arasında kadınlar bugünküne göre üç kat daha fazla çocuk sahibiydi. Batı metropollerinde evsiz insanların sayısında büyük patlama var.

İNŞAAT MALİYETLERİNDE BÜYÜK ARTIŞ

Konut fiyatlarının artmasında, konut arzının, imalatının azalmasında en temel etkenlerden birisi inşaat maliyetlerinin artmasıdır. ABD’de inşaat maliyetleri ölçüm yapıldığı tarihten beri en yüksek seviyeye ulaşmış bulunuyor. TÜİK’e (Türkiye İstatistik Kurumu) göre 2015-2024 yılları arasında inşaat maliyetlerinde artış yüzde 1.450 oldu! Maliyetlerdeki artışın yanı sıra inşaat imalatı için yeterli işgücü bulmakta zorluk çekiliyor.

FİYAT TAVANI KALKTI KİRALAR UÇTU

Son yıllarda Türkiye’de konut fiyatları ve kiraların artışı dünya ortalamasının üstünde seyretti. Bu ayın başında TUİK’in açıkladığı enflasyon verilerine göre kiralarda yaşanan yıllık artış yüzde 89 oldu. Önceki yıllarda kiralara getirilen sınırlama nedeniyle artış daha ılımlı olmuştu. Geçen yıl kira artış oranı sınırının kaldırılmasıyla birlikte kira artış oranında büyük sıçrama oldu. Enflasyon verisinin yüksek gelmesinde en temel etkenlerden birisi kiralarda yaşanan artış oldu.

RUHSAT SAYISI AZALIYOR TALEP ARTIYOR

Aşağıdaki tabloda artan nüfus ve yaşanan iç ve dış göçe rağmen ruhsat verilen daire sayısında 2014-2024 yılları arasında yaşanan düşüş açıkça görülüyor. 2018 yılına kadar önce yıllık ortalama bir milyon ruhsat verilirken sonrasında bir milyon adetin altında kalmış. Son on yılda konut arzı 750 binin altında kalmıştır. Yıllık konut ihtiyacının bir milyon adet olduğunu göz önünde tutarsak son altı yıldır konut açığının en az 2,5 milyona kadar yükseldiği görülüyor. Yaşanan büyük deprem felaketi nedeniyle bu talebe en az 650 bin konut daha eklendi. Önümüzdeki on yılda sadece İstanbul’da konut ihtiyacının en az 1,2 milyon adet olması bekleniyor.

MÜLKSÜZLEŞME TESADÜF DEĞİL DAYATMADIR

1980 sonrasında tüm dünyada uygulanan neoliberal politikalar konut sahipliği oranlarının düşürürken orta halli vatandaşların konuta erişimini güçleştirdi. Dünya Ekonomi Forumu vasıtasıyla ‘mülksüzleşme, kiralama’ adı verilen bir kavram gündeme getirildi. Yeni kuşakların alım gücü azaldı ve konuta erişimi güçleşti. Yaşanan gelir dağılımındaki korkunç bozulma ‘havalı’ bir başlıkla yeni kuşaklara pazarlanıyor. Hatta bazı sığ komplo teorisyenleri bunu ‘komünizm’ olarak adlandırıyor. Oysa istatistikler bize gösteriyor ki 1980 sonrasında varlıklı bireylerin gayrimenkul sahipliği oranında büyük patlama yaşandı. Yani ortada komünizm değil kelimenin tam anlamıyla bir yağma ve vahşi kapitalizm var.

MANİPÜLASYON DEĞİL İNSAN HAKKI

Neoliberal ekonomi politikaları bir insan hakkı olan ‘barınma hakkının’ ticarileşmesinde temel etken oldu. Fiyat manipülasyonu, aşırı finansallaşma (gayrimenkul yatırım fonları, serbest fonlar vb) temel kural oldu. 1980 sonrasında yaşanan özelleştirme furyasında kamuya ait çok sayıda gayrimenkul, lojman satıldı. Rant gelirlerinden vergi tahsil edilmedi, gayrimenkul piyasası için gerekli kanuni düzenlemeler yapılmadı. Yani bir anlamda gayrimenkul piyasası her türlü manipülasyona açık bırakıldı.

SERBEST PİYASA EŞİTTİR KAOS VE YAĞMA

Plansız ve kontrolsüz şehirleşme gayrimenkul piyasasında arz talep dengesini bozdu. Neoliberal ekonomi anlayışı devletin fiyatlara müdahalesini, ucuz konut için teşvikleri ve konut arzının garantisi için alınacak önlemlere karşıdır. Bunların tümünün ‘serbest piyasa’ adı verilen şehir efsanesine bırakılmasını, yani kaosu savunur. Gayrimenkulün yatırım aracı olması vatandaşın konut sahipliğine tercih edilir. IMF’nin istisnasız tüm reçetelerinde konut sahipliğine yapılan teşvik ve desteklerin kesintisi yer alır. Plansız ve kontrolsüz şehirleşmenin, mülksüzleşmenin ve bitmeyen göçlerin altında yatan temel nedenlerden birisi budur.

ÖNERİLER

- Konut bir yatırım aracı değil insan hakkıdır. Dolayısıyla gayrimenkulün ticarileşmesinin önü yasal düzenlemelerle kesilmelidir.

- Konut sahipliğini kolaylaştırmak için arzın artışına yönelik adımlar atılmalıdır.

- Konut arzının artışı, lüks konut değil ucuz konut inşaatı için TOKİ eliyle adımlar atılmalıdır.

- Gayrimenkul fiyatları ve kiralar için fiyat kontrolleri getirilmelidir, fahiş artışların önü fiyat tavanları getirilerek kesilmelidir.

- Belediyelerin ucuz toplu konut arzı için merkeze bağlı kalmak kaydıyla gerekli kanuni düzenleme, maddi teşvik ve desteklerle desteklenmesi gerekir.

- İnşaat şirketleri yeniden düzenlenmeli, ucuz konut arzı için gerekli teşvik ve destekler sağlanmalıdır.

- Arzın hızlı artışı için modüler imalat yapılması gereklidir. Modüler imalat inşaat sürecini kısaltır, maliyetleri düşürür ve depreme karşı en güvenli seçenektir.

- Gayrimenkul yatırım fonları ucuz toplu konut projelerinin finansmanına kolaylık sağlanmasını destekleyecek şekilde teşvik edilmelidir.

- Rant gelirleri vergilendirilmelidir, çok sayıda konut sahibi olanlar artan oranlı olarak vergiye tabi tutulmalıdır.

Kaynakça:

https://www.wsj.com/economy/housing/housing-affordability-crisis-europe-global-3e0d969a